Mietrecht bei Eigenbedarf

Was sagt das Mietrecht zum Thema Eigenbedarf aus? Diese Frage ist eine der häufigsten, bei denen Kanzlei Klement rechtlich unterstützt und vertritt. Dabei sind unter den Klienten sowohl Mieter als auch Vermieter. Um erste Unklarheiten zu beseitigen, stellen wir Ihnen die wichtigsten Punkte zum Mietrecht bei Eigenbedarf einmal vor.

Inhalt

Kündigung wegen Eigenbedarf

Um einem Mieter rechtskräftig die Wohnung zu kündigen, bedarf es spezifischen Voraussetzungen. Eine mögliche davon ist die Kündigung wegen Eigenbedarf, die als zweithäufigster Kündigungsgrund von Vermietern gilt. Aus Eigendarf kann eine Kündigung ausgesprochen werden, wenn Vermieter/-in den Wohnraum selbst nutzen will, sowie bei Familien- und Haushaltsangehörigen. Die Details regelt § 573 BGB.

Mieter trifft eine solche Kündigung oft unerwartet. Auch besteht die Angst, auf dem aktuell schwierigen Immobilienmarkt während der Frist kein neues Zuhause zu finden. Deshalb haben Mieter gewisse Ansprüche, beispielsweise bei Härtefällen.

Familienmitglieder – wer darf bei Eigenbedarf einziehen?

Familienmitglieder, wegen denen die Kündigung bei Eigenbedarf ausgesprochen wird, sollten maximal 3. Grades sein – also Eltern und Großeltern, Geschwister, Kinder, aber auch Neffen und Nichten können begünstigt werden. Handelt es sich um einen entfernteren Verwandten oder Verwandten des Lebenspartners, muss die persönliche Beziehung glaubhaft gemacht werden.

In jedem Fall muss der Vermieter bereits bei der Kündigung angeben, weshalb und für wen Eigenbedarf beansprucht wird. Auch wenn der Vermieter selbst den Wohnraum nutzen will, braucht er dafür Gründe, wie bspw.:

  • Änderung der Lebensumstände bei Heirat, Scheidung oder auch Arbeitsplatzwechsel
  • Vergrößerung/Verkleinerung der Familie
  • Umbau des aktuellen Wohnraums des Vermieters von mindestens 1,5 Jahren, der eine Ersatzwohnung nötig macht

Oft wird die Anmeldung auf Eigenbedarf missbraucht. Das ist nicht nur moralisch fraglich, sondern kann auch einen teuren Rechtsstreit nach sich ziehen. Sprechen Sie am besten vor der Kündigung mit einem Anwalt über Ihre spezifische Situation, um hohe Kosten zu vermeiden.

Eigenbedarfskündigung – die Fristen

Oftmals gelten bei der Kündigung von Verträgen (gesetzliche) Fristen, die einzuhalten sind. Im Mietrecht können wir lediglich von groben Richtwerten sprechen – die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf sind immer individuell vom Fall abhängig. Gern beraten wir Sie diesbezüglich.

Als grobe Orientierungswerte haben sich in der Vergangenheit folgende Fristen gezeigt: Die Kündigung wegen Eigenbedarf unterliegt einer Frist von mindestens 3 Monaten. Dies wird insbesondere nach der Wohndauer der Mieter gestaffelt:

  • ab fünf Jahren kann eine Kündigungsfrist von 6 Monaten angemessen sein
  • ab acht Jahren eine Frist von 9 Monaten

3 Monate Kündigungsfrist gelten also für Zeiträume unter 5 Jahren. Spätestens am dritten Werktag eines Monats muss dem Mieter das Schreiben zugestellt werden, damit die Kündigung zum Ende der Frist rechtskräftig umgesetzt werden kann.

Vermieter kündigt Mieter: Das sind Härtefälle

Mieter haben das Recht, innerhalb von 2 Monaten gegen die Kündigung schriftlich Widerspruch zu erheben. Das ist in § 574 BGB geregelt. Bei Erfolg, beispielsweise bei fehlender Rechtfertigung des Eigenbedarfs oder in Härtefällen, wird die Kündigung als unwirksam erklärt. Für die Härtefallanwendung gibt es keine festgelegten Personengruppen – der Einzelfall ist zu prüfen. Möglich wären Härtefall bei Krankheit, Schwangerschaft oder besonders hohem Alter des Mieters. Aber auch Schul- und Kitawechsel oder erfolglose Suche nach Ersatzwohnraum kann bei der Entscheidung einfließen.

Haben Mieter mit ihrem Widerspruch keinen Erfolg, bleibt noch die Möglichkeit, eine Räumungsfrist zu beantragen. Diese kann maximal 1 Jahr betragen.